Pentru investitorii imobiliari, TVA la chirie reprezintă mai mult decât o simplă obligație de conformare fiscală. Este un element care influențează direct rentabilitatea investiției, structura costurilor și cash-flow-ul pe termen lung.
Deși închirierea imobilelor este, în general, scutită de TVA, regimul fiscal este complex și include numeroase excepții și opțiuni de taxare. O alegere greșită poate genera riscuri la controlul fiscal și costuri semnificative pentru proprietar, în special prin pierderea dreptului de deducere a TVA aferente investițiilor în imobil.
Regula generală: scutirea de TVA și efectul asupra deducerii
Conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, închirierea bunurilor imobile este scutită de TVA, cu excepția cazurilor expres prevăzute de lege. Această scutire este însă fără drept de deducere, ceea ce presupune că proprietarul:
• nu colectează TVA aferentă chiriei;
• nu poate deduce TVA aferentă cheltuielilor, investițiilor și lucrărilor realizate asupra imobilului.
Din perspectivă investițională, acest aspect este esențial. TVA aferentă lucrărilor de construcție, renovare, modernizare, mentenanță sau administrare devine un cost definitiv, care se reflectă direct în randamentul net al investiției.
Regula se aplică indiferent de forma juridică a proprietarului, în lipsa unei excepții legale sau a exercitării opțiunii de taxare în cadrul TVA la chirie.
Excepții de la scutire: chirii taxabile în mod obligatoriu
Codul fiscal prevede anumite situații în care chiria este taxabilă cu TVA în mod obligatoriu, indiferent de clauzele contractuale:
• cazarea în sectorul hotelier sau în structuri cu funcție similară;
• închirierea locurilor de parcare;
• închirierea spațiilor pentru târguri, expoziții și evenimente;
• închirierea de echipamente, utilaje sau instalații fixate pe imobile.
Pentru investitori, aceste excepții presupun atât obligații fiscale suplimentare, cât și necesitatea unei încadrări contractuale corecte, pentru a evita ajustări și recalculări de TVA în cadrul controalelor ANAF.
Opțiunea de taxare a chiriei – un instrument de optimizare fiscală
Art. 292 alin. (3) din Codul fiscal permite proprietarului să opteze pentru taxarea cu TVA a chiriei, cu excepția imobilelor utilizate ca locuințe.
Potrivit pct. 57 din Normele metodologice de aplicare a Titlului VII din Codul fiscal, orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor scutite prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. e), pentru un bun imobil sau pentru o parte a acestuia.
Opțiunea de taxare, relevantă în contextul TVA la chirie, presupune:
• notificarea organului fiscal competent prin formularul prevăzut în Anexa nr. 1;
• aplicarea de la data înscrisă în notificare;
• limitarea exclusiv la imobilul sau partea de imobil menționată;
• utilizarea cotei standard de TVA.
Pentru investitori, principalul avantaj al opțiunii de taxare constă în recuperarea TVA aferente investițiilor și cheltuielilor curente, cu impact direct asupra cash-flow-ului și randamentului proiectului.
Depunerea cu întârziere a notificării nu anulează dreptul de a aplica regimul de taxare și nici dreptul de deducere al beneficiarului, care ia naștere la data exigibilității taxei.
Riscuri fiscale frecvente pentru investitori
Experiența controalelor ANAF arată că ajustările fiscale apar, de regulă, ca urmare a unor erori procedurale sau de calificare, precum:
• încadrarea greșită a operațiunii de închiriere;
• lipsa notificării opțiunii de taxare conform Anexei nr. 1;
• tratarea eronată a închirierii parcărilor sau a altor operațiuni excluse de la scutire;
• lipsa înregistrării în scopuri de TVA;
• necorelarea contractelor de închiriere cu facturarea și declarațiile fiscale.
În astfel de situații, ANAF poate recalcula TVA-ul datorat, la care se adaugă dobânzi și penalități, cu impact direct asupra profitabilității investiției.
Cadrul normativ aplicabil
Regimul aplicabil închirierii din perspectiva TVA este reglementat în principal de:
• art. 292 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, care stabilește scutirea de TVA pentru închirierea bunurilor imobile;
• art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, referitor la opțiunea de taxare;
• Normele metodologice de aplicare a Titlului VII din Codul fiscal, aprobate prin H.G. nr. 1/2016, inclusiv Anexa nr. 1.
Concluzie pentru investitori imobiliari
Pentru investitorii imobiliari, scutirea de TVA la chirie nu este întotdeauna soluția optimă. Deși poate părea o variantă mai simplă din punct de vedere contractual, aceasta poate conduce la pierderea dreptului de deducere a TVA și la creșterea costului total al investiției.
Ai nevoie de o analiză personalizată pentru investiția ta?
Regimul TVA la chirie poate influența decisiv rentabilitatea unei investiții imobiliare. La Imotrust Property, analizăm fiecare proiect în funcție de structura investiției, destinația imobilului și profilul chiriașilor, pentru a identifica soluția fiscală optimă încă din faza de planificare. O analiză corectă înainte de semnarea contractelor poate preveni costuri fiscale neprevăzute și poate proteja randamentul investiției pe termen lung. Contactează echipa Imotrust Property pentru o evaluare dedicată proiectului tău.
Av. Alexandra Stana